在刚刚过去的2018年上半年，北京二手房市场呈现出最明显的趋势是“触底回升”。从去年“317新政”调控出台后的急速降温，到去年年底今年年初的低位企稳，再到今年3月份以来的逐步回升，目前市场呈现出平稳迹象。
麦田房产对上半年的成交数据进行梳理，并结合市场调研，发现2018年上半年市场有以下突出现象，可以总结为四宗“最”：
单套房源价格降幅最高超500万，仅是个例
今年6月份，东三环一套房子以3300多万元成交，相比报价下降了550万。这是上半年麦田房产成交的房源中，报价和成交价相比降幅最大的一套。据该业务经理介绍，主要因为标的价格本来就高，业主也是比较着急想要出售，所以价格最终谈下来比较多。
事实上，与去年相比，今年上半年降幅大的房源并不多，上述案例属于个案。麦田房产统计数据显示，今年上半年的成交中，议价空间（成交价与报价的差额）在-5%以内的已成为主流，占到50.4%，另外有32.4%的议价空间在-5%到-10%，9.2%的议价空间-10%到-20%。总体来看，降价房源（成交价低于报价的）依然占到92%。
麦田房产首席市场分析师张叶松认为，目前市场上的主力是置换型购房者，他们相对来说更清楚自己要什么，所以在遇到合适房源时决策速度更快；另一个方面，当前市场环境下，买卖双方对于房源的心理价位比较接近，报价并没有出现虚高，所以他们就成交价格上更容易达成一致。
“客房比”为两年来最低值，供需矛盾缓解
据麦田房产统计，2018年上半年，房源量同比去年上半年上涨了9.2%，而客户量则同比下降了14.9%。在房源量增加但客户量减少的市场环境下，2018年上半年，二手房整体客房比为2.7，同比下降了29%，这也是2016年下半年以来的最低值，意味着市场的供需矛盾整体有所缓解。
从门店的反馈来看，上半年后期房源的持续放量，与部分业主的心态变化有关，在市场稳定的情况下，其改善换房的意愿更强。
“5、6月份新增房源是挺多的，达到了四五十套，而在3、4月份只有三十来套”，麦田房产上地区域一位业务总监表示，来挂牌出售的主要是有置换需求的业主，他们觉得目前市场比较稳定，是不错的换房时机。
5月成交量达到上半年最高峰，随后下滑
“今年前几个月，我们小区成交量大约在3-5套，5月份达到12套，6月份有所下滑，但也还成交了10套”，麦田房产国美第一城区域一位业务总监表示，与历史成交相比，现在的市场处于一个比较稳定的阶段。
从2018年上半年的单月网签量上来看，2月-5月北京二手住宅网签量连续增长，5月份达到18096套的峰值，6月份止涨回落，签量15827套，环比下降12.5%。6月网签量的下滑，也在一定程度上意味着这一轮的回温基本结束，市场开始进入触顶企稳的调整期。
价格方面，2018年1-6月呈现出波动微涨的态势，6月份二手住宅成交均价环比5月份微降了0.8%，但与1月份相比上涨了4.4%。
在麦田房产不少业务经理和经纪人看来，成交量在5月份冲高后，6月份再度回落，很大程度上也是因为前期价格较低的房源已经卖掉了，而购房人现在心态普遍比较理性，当价格达不到心理预期时，不会盲目出手。
商贷成交占比下降最多，公积金贷占比持续上升
据了解，在房贷市场方面，最突出的特点是商贷占比一路“缩水”。2018年上半年，北京二手房成交的商贷占比，同比2017年上半年，下降了一半多。与此同时，使用公积金贷和组合贷款的人群占比明显扩大，逐渐上升为市场主力。
麦田房产统计数据显示，今年上半年，商贷占比20.2%，同比减少27.4个百分点，下滑态势非常显著；公积金贷占比28.9%，同比增加6.4个百分点；组合贷款的占18.6%，同比增加13.1个百分点；全款支付比例占32.3%，同比减少4.2个百分点。
之所以出现这样的现象，最主要的原因是商贷利率数次上调，门槛提高，相比之下公积金贷款的利率比较划算，一般所需贷款额度不是特别大的购房者，都会优先选择公积金贷。据了解，目前商贷利率为“首套房基准利率上浮10%，二套房上浮20%”，而公积金贷利率为“首套房基准利率，二套房上浮10%”。
