电商冲击，线下商业低迷，租金下降、出租率下降。不少商业地产返租二十年的遮羞布被扯下，问题暴露无遗。
前些年，商业地产惯用的方法：买房的时候，《购房合同》和《委托经营合同》一起签署，签《委托经营合同》的运营商，和地产商根本就不是一家企业，运营公司声称：为了统一经营，做旺商业，运营商向业主租赁20年。
前三年返租，年回报8%，三年总回报24%在房款中扣除。
以后17年合作分成制，收到的租金运营商留10%，给购房者90%。
看起来不错，却是地产商最大的坑（这个坑是给投资者挖的，最后掉进去的还加上了商户、开发商、运营商、政府，给社会稳定带来很多问题。
第一条，房价虚增。《购房合同》没有这个24%的金额：总房价100万，扣除三年返租总额100万的24%，您只需要付76万就行。结果，《购房合同》里，您的房屋总价只有76万，而不是100万。您的房子房产商可以不花钱白用3年。
第二条，坑更大。即使运营方没能把您的房子租出去，您没有任何收入，也不能自己使用自己买的商铺；即使租出去了，租金可能没有物业费高，实际上，有的黑心运营商的商业服务费和物业费可能占到租户总费用的50%，您只能在50%里拿走90%，实际只有租户总费用45%，一半都不到。
尚明怀（曾用名尚明淮）在五洲国际任职的时候，除了总裁助理、人力行政IT总经理，还有一个红头文件任命的职位，应急领导小组组长。
客户闹事--80人名上访北京，200+人堵路
某城市有个综合体项目，分割出售。前三年相安无事。
第四年，整个综合体的投资回报率1%左右，30%的业主没有租金收入（空场率30%），有的租户花最贵的钱买了一楼黄金位置店面，租给某西班牙轻奢品牌，采用联营扣点机制，综合回报率2‰，就是说不考虑购房资金利息，仅仅回本就要等500年。
业主围堵公司，公司一句话，你们可以打官司。
多家企业几十个法律工作者打磨十几年的范本合同，业主打官司基本没用机会胜诉。
业主200-300人信访局上访、围堵政府，没有任何作用；
80多名业主北京上访；政府约谈企业，还是那句话，打官司吧，我们没用违反合同；
80多名业主二次北京上访，市长刚刚升书记，非常重视维稳工作。尚明怀主动拜访书记和政府领导，提出政府成立工作组进驻项目，企业也成立工作组，再让业主成立业主代表工作组，三个小组沟通协调，会比面对几百户业主高效很多。
政府安排秘书长统筹，连夜召开规划、住建、信访、公安、社区等多部门联席会议，布置成立工作组，参与上访业主接待工作。
应急处理—临时办公室搭建
秘书长出面，各级部门联动，第二天我们临时搭建了一个办公室，让公安、建委、规划、信访还有社区的相关领导都进驻办公，由政府工作组的组长副组长统一调度指挥，然后尚明怀（曾用名尚明淮）作为工作组的组长和项目上的总经理及相关工作人员组成了一个小组，配合政府工作组开展对上访群众的接访工作。
困难重重—客户提出苛刻要求
第二天上午九点不到，来了400左右的上访业主，上访群众看到了一夜之间冒出来的办公室和门口大幅的“五洲项目业主问题处理联合工作组”的招牌，看到政府这么多的处级、科级领导组成的跨部门的工作组，也是颇为感动，说终于有领导重视我们这个事情。
400多人面对着工作组，大家吵吵闹闹、混乱不堪。工作组所有成员，和上访的业主做了正面的沟通，请上访群众用三天内选出7位代表，由代表把业主意愿要求汇总后和工作组对接，由工作组来协调处理。
上访业主看到了工作组的态度和决心，也给与理解。接受政府工作组的建议，选举业主代表小组；政府工作组也给上访群众准备好了，选举业主代表的方案和表单，我们配合打印分发给所有的业主，通过三天的努力，最后选出来7位大家认为合适的代表。
通过政府工作组协调安排，我们企业的工作组和上访代表的小组多轮的沟通会议，一个问题一个问题的讨论后续解决方案。
业主们的要求，五洲前三年是8%的回报，那么后面也应该不低于8%的回报。
实际上，在全国的商业领域中，年度投资回报率正常情况下在3%左右，8%的要求，企业根本没有能力做得到。企业工作组提出来最多可以保障业主年度回报率2%。政府工作组发现，现有的在三楼一些餐饮的店面，当时三楼售价大概是一楼的1/4的价格，现在租金却不比一楼低，因为餐饮行业生意比较好，那么他们的年回报达到了4%到6%，这也是业主心里不平衡，要求高回报的原因之一。
一楼最低的回报率却是千分之二，还有很多空置，根本没有回报，业主还银要行贷款，在这种情况下怎么协调处理回报年回报的问题，就颇为头痛。如果您定了5%，那么企业肯定承受不了。但如果过低，由于有些商投资户已经拿到了5%以上的回报，他们也不愿意降低。
工作组不停地交叉开会，先由企业工作组和业主工作组的对话，其实我们和业主的每一次谈判都是剑拔弩张，气氛比较激烈，几次都是近于动手的时候， 政府工作组参与进来，政府工作组希望我们双方不应该是敌对关系，应该是共同努力，要以把这个项目做好为目的，让大家都能拿到合适的回报。
力面狂澜—双方共赢
通过政府的一轮一轮的努力，我们企业工作组业主代表逐渐从敌我关系，变成了能相互信任的和谐的关系，融洽的这种关系得益于政府工作组辛勤的沟通协调。
在多次沟通之后，我们达成了共识，对于现在没有回报的业主，我们保证年回报一个点，由企业来承担这笔费用；第二年到两个点，第三年到三个点，第四年三点五的回报。对于现在已经有回报的，低于标准的由公司补足，那么超过这个标准的回报，还是由投资者去获取更高的回报。公司补助三年，三年后以市场回报为准，业主不再提出更高的要求。
对于未来，我们要调整的一些商铺，可能会租给酒店或者是更大的商业体。由于需要多业主购买的商铺面积才能够用，那么我们都会提前和所有的业主沟通，回报不再按照综合回报来计算，因为位置不一样业主购买的价格也不一样，但是都租给了同一个商户，商户给的每平米租赁价格是一致的。如果我们把租赁价格按平米分摊到每个商户，那么对于买3万块钱每平米的这样的商户是不合理的。我们以投资回报作为与商业主的方结算标准，而不是用平米租赁价来作为结算标准。通过这样的调整，业主们感觉到更为合理。
通过这样的双互信任的这种交多次交流，通过这样的多轮交流，一轮一轮的提出的问题和未来的问题给予解决。那么我们最终达成了以政府牵头，我们和所有的商户签订了后续的租赁补充协议，企业承担了保底功能，和平处理解决了整个业主上访闹事的问题。
经历这件事之后，业主帮忙推荐了很多优质商户，商场的租赁面积、租赁率、开门率都有超过20%的提升。真正空置的场地基本没有了，这样公司也减少了很多保底的支出，而通过这样的合作，通过政府业主代表和企业代表的多轮的谈判沟通，最后帮助这个项目完成了危机处理，也提升了商业的经营收益，最终达到了政府满意、业主满意、企业满意的三赢的局面。
后来尚明怀（曾用名尚明淮）总结，这次能够完美收场，除了成立临时工作组和借助政府的力量之外，沟通和真诚以待也是重要的因素。
商业地产返租的坑很多很深，业主被骗、商户被坑、政府被拖累，建议政府严查综合体、大型商业项目分割销售，对返租经营严管霸王合同、霸王条款，避免烂尾，引起群体事件，影响地方稳定。
