之前，写了很多分析华夏幸福的专栏文章，大多聚焦在其好的一面，结论也是正面居多。今天这篇文章，聊聊华夏幸福的不足之处。
显而易见的 " 现金流差 "、" 先垫资干活，在分期收款 "、" 一堆政府白条 "，我就不聊了，这些在我看来，不是所谓的不足，或者说即使是不足，也是商业模式决定的，没有办法改善。
在我看来，华夏幸福可以改善的不足之处，主要是销售回款率非常低以及确认预售后退房率非常高。总结一句话就是：孔雀城，太垃圾了！
1. 孔雀城销售回款率非常低
根据华夏幸福历年年度报告，统计如下表格：
这张表格上面，一个非常明显的结论就是，华夏幸福房地产版块的签约预售金额自 2016-2019 年，几乎没有增长，2019 年相比 2018 年甚至下降了 19%。这也是华夏幸福一个非常明显的所谓的利空。
但是另一个指标却很少被提及，那就是签约预售回款率，毕竟卖了房子，收回来钱才是王道。具体到数据方面：
当年销售回款 = 当年末预收账款 - 上一年末预收账款 + 当年确认营业收入；
当年销售回款率 = 当年销售回款 ÷ 当年签约预售。
相比$ 万科 A ( SZ000002 ) $、$ 龙湖集团 ( 00960 ) $、中海地产等 95% 以上的销售回款率，华夏幸福的销售回款率实在是太差了，2017 年、2018 年两年甚至不足 50%。
我个人试着分析原因可能如下：华夏幸福的目标客群主要分两类，一类是环都市圈当地居民，另一类是核心都市圈如北京的投资额。这两类目标客群中，采用住房按揭的比例要小于其他开发商目标客群的比例。这就导致，华夏幸福的目标客群，买房采取分期付款的比例会高于其他开发商，进一步导致销售回款率会低于其他开发商。但是，不足 50% 的销售回款实在是有点寒蝉。当然这里面有环京限购的原因。
2. 预售后退房率非常高
根据华夏幸福历年发布的经营简报，整理汇总如下数据：
第 N 年预售的房子，在第 N+2 年，竣工验收并完成收入结算。
然后就会发现一个有意思的数据：2014 年签约预售 437 亿，2016 年确认收入 354 亿；2015 年签约预售 625 亿，2017 年确认收入 289 亿；2016 年签约预售 1026 亿，2018 年确认收入 515 亿。那么差额的部分到哪里去了？因为华夏幸福 2018 年以前，很少和其他开发商联合开发，因此少数股东权益基本可以忽略不计。我推断是签约预售以后，购房人毁约退房了。稍加计算就可以得到，上述表格所列示的退房率。
除了 2017 年退房率为 59% 外，其他年份的退房率基本维持在 30% 左右。这个退房率在整个房地产业内，可以说是独占鳌头的。至于 2017 年令人发指的 59%，我至今找不到逻辑自洽的解释（我确信华夏幸福不会财务造假，懂得人可以发表一下观点）。
另外，这张表格里面，还有一个疑问，那就是：
第 N+2 年的结算单价要比第 N 年的预售单价低很多。当然这里面可能有营改增后，预售收入包含增值税，营业收入不包含增值税的原因。但是有的年份的差距已经不是营改增能够解释了。这里希望有可能，董秘本人@林成红 能够解释一下。
其实这两点不足，归根到底就是华夏幸福的孔雀城实在是太弱鸡了。同样的地，给其他开发商可以赚钱，给孔雀城就有可能赔钱。希望吴向东来了以后，能够把孔雀城的业务好好的治理一番吧。
